Recuperar una propiedad cuando un inquilino deja de pagar, el contrato termina y el inmueble no es restituido puede convertirse en un proceso largo para el propietario. Los tiempos judiciales, los incumplimientos contractuales y las diferencias entre los procedimientos de cada jurisdicción son parte de una problemática que desde hace años genera tensión en el mercado de alquileres.

En este contexto, el Senado dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que propone modificar el procedimiento de los desalojos para acelerar la restitución de inmuebles. La iniciativa contempla situaciones de falta de pago, vencimiento de contratos, ocupaciones precarias e intrusiones.

El proyecto todavía no está vigente. Próximamente deberá ser tratado por la Cámara de Diputados y, si es aprobado, completar el proceso de promulgación y publicación. Hasta entonces, continúan aplicándose las normas actuales que regulan los contratos de alquiler y los procesos de desalojo.

Cómo se recupera hoy una vivienda cuando el inquilino no paga

En la actualidad, cuando un inquilino incumple el contrato o permanece en el inmueble una vez finalizada la locación, el propietario debe promover una acción judicial de desalojo para recuperar la posesión. Si bien el Código Civil y Comercial regula los derechos y obligaciones de las partes, el procedimiento depende de las normas procesales de cada provincia o de la Justicia nacional, lo que hace que los plazos puedan variar de manera considerable.

En la práctica, estos procesos suelen extenderse durante varios meses y, en algunos casos, incluso más tiempo, especialmente cuando existen incidencias procesales o recursos judiciales. Esa realidad es uno de los principales fundamentos del proyecto actualmente en debate.

Por ahora, propietarios e inquilinos deben continuar bajo las reglas actuales. Si el proyecto se convierte en ley, el cambio más importante estará en la posibilidad de agilizar los procesos judiciales para recuperar una propiedad, sin eliminar la intervención de la Justicia ni las garantías para las partes.

Desalojos exprés: propone un procedimiento más rápido

Uno de los principales cambios propuestos es que los procesos de desalojo tramiten mediante un procedimiento sumarísimo, una vía judicial más ágil que busca reducir el tiempo necesario para recuperar la posesión de una propiedad.

Actualmente los precesos de desalojo suelen extenderse durante varios meses eincluso años. Foto: Archivo

"Los conflictos vinculados con los desalojos ocupan desde hace años un lugar central en el mercado de alquileres", señala Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios. Según el especialista, los tiempos de la Justicia, los incumplimientos contractuales y las dificultades para recuperar un inmueble han generado un debate permanente entre propietarios, inquilinos y especialistas.

El cambio no implica que el propietario pueda desalojar por su cuenta. "El proyecto no elimina la intervención judicial ni crea un mecanismo de desalojo automático", explica Sabatini. En todos los casos seguirá siendo necesaria la intervención de un juez y el cumplimiento de los requisitos establecidos.

¿Qué puede cambiar para los propietarios?

Para los dueños, la principal modificación sería la posibilidad de recuperar un inmueble en un plazo potencialmente menor cuando exista un incumplimiento que justifique el desalojo.

En caso de falta de pago, el propietario deberá realizar previamente una intimación fehaciente al inquilino para que cancele la totalidad de la deuda. El proyecto establece un plazo mínimo de 10 días corridos para regularizar la situación antes de iniciar la acción judicial.

La iniciativa también reconoce el domicilio electrónico constituido en el contrato para determinadas notificaciones, por lo que cobra mayor importancia que los contratos estén correctamente confeccionados y que los datos de contacto se encuentren actualizados.

Otro cambio relevante es que el propietario no podrá negarse a recibir las llaves una vez finalizado el contrato. Si lo hace, el inquilino podrá recurrir a la consignación judicial para formalizar la devolución del inmueble.

¿Qué puede cambiar para los inquilinos?

Para los inquilinos, el principal impacto estaría en la posibilidad de que un proceso de desalojo avance con mayor rapidez una vez cumplida la intimación previa y vencido el plazo para cancelar la deuda.

En este sentido, el titular de inquilinos asociados, Gervasio Muñoz, sostiene que "el capítulo 2 de la ley de inviolabilidad de la propiedad privada que dice "acelerar los tiempos de desalojos" no es más que quitar absolutamente todas las pocas garantías de defensa que tiene una familia inquilina".

Para los inquilinos, el principal impacto estaría en la posibilidad de que un proceso de desalojo avance con mayor rapidez. Foto: Archivo

"Primero se desaloja y luego la justicia se fija si había incumplimiento o no. Por otro lado es una ley para países como Suiza o Irlanda, donde bajo ningún punto de vista el Estado permite que se pague el alquiler en efectivo o que no haya registro de los contratos. Si se vota esta ley, todos los inquilinos de la argentina somos posibles victimas de un desalojo inmediato" alerta.

La reforma mantiene, sin embargo, una instancia para regularizar la situación antes de que avance el juicio. También permite recurrir a la consignación judicial de las llaves cuando el propietario se niegue a recibirlas al finalizar el contrato.

El proyecto incorpora además una protección para situaciones de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble vivan menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, deberán intervenir los organismos competentes y el juez podrá otorgar hasta 10 días para procurar una solución habitacional transitoria.

Casos de ocupaciones precarias e intrusiones

La iniciativa también modifica el tratamiento de las ocupaciones precarias y las intrusiones. En determinados casos, el juez podría ordenar la restitución inmediata del inmueble cuando considere verosímil el derecho de quien reclama, respetando las garantías procesales correspondientes.

Además, amplía la posibilidad de iniciar una acción de desalojo a quienes puedan acreditar un derecho o interés legítimo afectado sobre la propiedad, y no únicamente al propietario.

¿La reforma cambia los contratos de alquiler?

El proyecto no establece nuevos precios, plazos obligatorios ni mecanismos de actualización para los contratos de alquiler. El principal cambio estaría relacionado con el procedimiento para recuperar el inmueble cuando existe un incumplimiento o cuando finaliza la locación.

Por eso, mientras el contrato esté vigente y ambas partes cumplan con las obligaciones pactadas, la relación continuará regida por las condiciones acordadas y por las normas vigentes.

SS/SN