El alquiler residencial vive una paradoja: la demanda de vivienda sigue presionando los precios, pero una parte de los propietarios asegura que el negocio ha perdido atractivo. No existe una estadística oficial que mida cuántos dueños han retirado sus viviendas por miedo, por rentabilidad o por cambios normativos. Lo que sí muestran los datos disponibles es un mercado tensionado, con precios elevados, litigiosidad vinculada al alquiler y una regulación que ha cambiado de forma sustancial en los últimos años.

“La vivienda sigue viéndose como un activo tangible y eso da mucha tranquilidad al inversor”, explica Pilar Tomé, de Vilches Abogados. “Aquí sigue muy presente la idea de que el ladrillo es una inversión más segura y más fácil de comprender.” Esa percepción, añade, convive con una realidad más compleja: “Aunque la vivienda se perciba como una inversión segura, no está exenta de riesgos”.

Rentabilidad bajo presión normativa

El primer elemento es la rentabilidad. En los últimos años, el propietario ha visto cómo aumentaban los costes de mantenimiento, financiación y fiscalidad efectiva, mientras que la capacidad de trasladar al alquiler determinadas subidas quedaba limitada por la ley. Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, resume el punto de partida jurídico: “Si un propietario está valorando subir el alquiler, debe tener en cuenta que la ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”.

“Aunque la vivienda se perciba como una inversión segura, no está exenta de riesgos”. Foto: IG/vilchesabogados

La advertencia no es menor. “La normativa actual, reforzada por la Ley por el Derecho a la Vivienda, establece límites a la actualización de la renta”, recuerda De Grado. “Superar esos límites o utilizar índices distintos para subir más el alquiler no está permitido.” En la práctica, el propietario solo puede actualizar la renta cuando lo permite el contrato, en los plazos previstos y dentro de los límites legales. “Solo podrá subir el alquiler si respeta el contrato, los plazos y los límites legales establecidos”, insiste.

María Pastor Hesles, directora de sede en Vilches Abogados, interpreta este marco desde el equilibrio entre partes: “La reforma está claramente orientada a proteger al arrendatario y equilibrar la relación contractual, especialmente en contextos de mercado tensionado”. A su juicio, “el nuevo índice pretende evitar subidas desproporcionadas de la renta” y “el inquilino gana en seguridad jurídica y previsibilidad”.

Pero esa mayor previsibilidad para el arrendatario tiene un coste para el propietario. “Por su parte, el arrendador ve limitada su rentabilidad, ya que no podrá aplicar subidas tan altas como con el IPC en contextos de inflación elevada”, señala Pastor. Con todo, introduce un matiz relevante: “Aun así, el propietario puede obtener beneficios indirectos, como menor rotación de inquilinos, menos conflictos y mayor seguridad en el cobro de la renta”.

La rentabilidad tampoco depende únicamente del precio bruto del alquiler. El tratamiento fiscal de los rendimientos inmobiliarios mantiene reducciones en el IRPF para el arrendamiento de vivienda habitual, pero desde 2024 el esquema general para nuevos contratos parte del 50% y solo mejora si se cumplen determinadas condiciones, como rebajar la renta en zonas tensionadas, alquilar a jóvenes o haber rehabilitado la vivienda. En otras palabras: la fiscalidad puede aliviar parte del coste, pero no elimina la preocupación por el margen neto.

Alejandro de Grado, de Ainos Abogados, resume el punto de partida jurídico: “Si un propietario está valorando subir el alquiler, debe tener en cuenta que la ley española, en concreto la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite hacerlo de forma libre ni en cualquier momento”.Foto: ainosabogados.es

El riesgo del impago y la seguridad jurídica

El segundo foco es el impago. Tomé lo introduce con prudencia: “También hay que tener en cuenta cuestiones prácticas, como posibles impagos o incidencias con inquilinos, que pueden alargar los tiempos y generar costes”. Las cifras judiciales no permiten medir el miedo del propietario, pero sí muestran que los procedimientos vinculados al alquiler siguen siendo una parte importante de los lanzamientos practicados.

Òscar Gorgues, gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, formula el diagnóstico más duro desde la óptica del propietario: “Cuando el propietario pierde la capacidad de recuperar su inmueble en caso de impago, se rompe la regla básica del mercado del alquiler. En ese momento, la inversión deja de tener sentido”. Para Gorgues, el problema no es solo económico, sino de seguridad jurídica: “Invertir en un entorno con tanta inseguridad jurídica y económica es, directamente, suicida”.

Su lectura contrasta con la de quienes defienden que la regulación pretende corregir una relación contractual desigual en un mercado tensionado. Ahí vuelve la advertencia de De Grado: “Forzar la firma de un nuevo contrato con un precio mayor, amenazar con no renovar o utilizar vías indirectas para encarecer el alquiler puede considerarse una práctica abusiva”. La tensión entre protección del inquilino y seguridad del arrendador es, precisamente, el núcleo del conflicto.

Catalunya y el impacto de la regulación de precios

En Catalunya, donde la regulación de precios se aplica en numerosos municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, la discusión es especialmente intensa. Gorgues sostiene que “el mercado de la vivienda en alquiler prácticamente ha dejado de funcionar” y que “hoy en día ya no hay oferta suficiente”. También critica que “se han introducido medidas como la limitación de precios, la imposibilidad de aplicar el IPC en las revisiones o de repercutir ciertos costes al inquilino”, lo que, en su opinión, “impide al inversor controlar su rentabilidad”.

Los datos oficiales del registro de fianzas de alquiler del Incasòl permiten observar la contratación y la renta media, aunque no explican por sí solos las decisiones de los propietarios. En 2025, Catalunya registró 108.057 contratos de alquiler constituidos, con una renta media contractual anual de 860,67 euros al mes; en Barcelona ciudad, la renta media fue de 1.134,61 euros mensuales. Son cifras que describen un mercado activo, pero tensionado por precios altos y por una demanda que sigue encontrando dificultades para acceder a vivienda.

Un mercado tensionado y perfiles de inversor diversos

Pilar Tomé lo resume en clave de inversión: “En los últimos años el precio de la vivienda ha subido con fuerza por el desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente”. El Banco de España identificó ese desajuste entre una demanda dinámica y una oferta rígida como uno de los principales retos del mercado residencial. Para Tomé, el resultado es un inversor más cauteloso: “En el momento actual, uno de los principales riesgos es la incertidumbre regulatoria”.

Esa incertidumbre afecta de forma distinta según el perfil. “Hoy en día no hay un único perfil de inversor, sino varios muy diferenciados”, explica Tomé. “Sigue estando el inversor tradicional nacional, que compra una vivienda para alquilarla y obtener unos ingresos estables, o como forma de ahorro a largo plazo.” Ese pequeño propietario no calcula igual que un fondo o una sociedad patrimonial, pero todos miran la misma ecuación: precio de compra, renta esperada, impuestos, riesgo de impago, costes de mantenimiento y posibilidad de recuperar el inmueble.

El cierre del debate no admite respuestas simples. Hay propietarios que siguen viendo el alquiler como una inversión estable; otros consideran que los riesgos han aumentado demasiado. Hay inquilinos que necesitan protección frente a subidas difíciles de asumir; y hay arrendadores que reclaman seguridad para mantener vivienda en el mercado. “Es una inversión sólida, pero que conviene analizar bien y con una visión a medio y largo plazo”, concluye Tomé. En el alquiler, la rentabilidad ya no se mide solo en euros: también se mide en tiempo, riesgo y confianza.

Arnau Ruiz